Art. 1100. Norme regolatrici.
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in
comune a più persone [c.c. 920] se il titolo o la legge [c.n. 258, 872] non
dispone diversamente [c.c. 215] si applicano le norme seguenti [c.c. 1350, nn.
1, 2 e 3, 2643, n. 3, 2711].
Art. 1101. Quote dei partecipanti.
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono
eguali [c.c. 1118].
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi
[c.c. 1103, 1105] quanto nei pesi [c.c. 1104, 1123, 2263; disp. att. c.c. 68]
della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
Art. 1102. Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di
farne parimenti uso secondo il loro diritto [c.c. 1073, 2256]. A tal fine può
apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento
della cosa [c.c. 1103].
Il partecipante non può estendere il suo diritto
sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a
mutare il titolo del suo possesso [c.c. 714, 1164].
Art. 1103. Disposizione della quota.
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto
[c.c. 1059, 1104] e cedere ad altri il godimento della cosa [c.c. 1102] nei
limiti della sua quota [c.c. 1101, 1113; c.n. 873].
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si
osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI
[c.c. 1108, 2808, 2825].
Art. 1104. Obblighi dei partecipanti.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese
necessarie [c.c. 1101] per la conservazione e per il godimento della cosa comune
e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti,
salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto [c.c. 882, 888,
1070, 1118, 1128; disp. att. c.c. 63].
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche
tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido
[c.c. 1292] con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Art. 1105. Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune [c.c. 1101, 2257].
Per gli atti di ordinaria amministrazione le
deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore
delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente [c.c. 918,
920].
Per la validità delle deliberazioni della
maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente
informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per
l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la
deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere
all'autorità giudiziaria [c.c. 899]. Questa provvede in camera di consiglio [c.p.c.
737] e può anche nominare un amministratore [c.n. 261, 872] (1).
Art. 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato
dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria
amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune [c.c. 918, 1107,
1138, 2257].
Nello stesso modo l'amministrazione può essere
delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i
poteri e gli obblighi dell'amministratore [c.c. 1129].
Art. 1107. Impugnazione del regolamento.
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare
davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione [c.c. 1106,
1137] entro trenta giorni [c.c. 2964] dalla deliberazione che lo ha approvato
[c.c. 1138]. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro
comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza
sulle opposizioni proposte.
Decorso il termine indicato dal comma precedente
senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli
eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti
che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento [c.c. 1115], purché esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti [c.c. 899, 903] e non
importino una spesa eccessivamente gravosa [c.c. 1120, 1121].
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti
eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli
all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per
gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e
per le locazioni di durata superiore a nove anni [c.c. 1350, n. 8, 1572, 2643,
n. 8].
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla
maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la
restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento
della cosa comune [c.c. 1103, 2825; c.n. 260, 262, 872].
Art. 1109. Impugnazione delle deliberazioni.
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può
impugnare [c.c. 23, 1137, 2377] davanti all'autorità giudiziaria le
deliberazioni della maggioranza [c.c. 899]:
1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo
1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del
terzo comma dell'articolo 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad
altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme
del primo e del secondo comma dell'articolo 1108.
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di
decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione [c.c. 2964]. Per gli assenti
il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione
del provvedimento deliberato [c.c. 2378].
Art. 1110. Rimborso di spese.
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli
altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la
conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso [c.c. 1134].
Art. 1111. Scioglimento della comunione.
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare [c.p.c.
784] lo scioglimento della comunione [c.c. 919, 1054, 1112, 1350, n. 11, 1506,
2283, 2817, n. 2, 2825]; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua
dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento
può pregiudicare gli interessi degli altri [c.c. 320, 375, n. 3].
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non
maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai
partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a
dieci anni [c.c. 713].
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità
giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo
convenuto [c.c. 2646; c.n. 260, 872].
Art. 1112. Cose non soggette a divisione.
Lo scioglimento della comunione [c.c. 1111] non può
essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire
all'uso a cui sono destinate [c.c. 1114, 1119].
Art. 1113. Intervento nella divisione e opposizioni.
I creditori e gli aventi causa da un partecipante
[c.c. 1103] possono intervenire nella divisione [c.p.c. 105, 267] a proprie
spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano
notificato un'opposizione [c.p.c. 784] anteriormente alla divisione stessa e
salvo sempre ad essi l'esperimento dell'azione revocatoria [c.c. 2901] o
dell'azione surrogatoria [c.c. 2900].
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili
[c.c. 1350, n. 11], l'opposizione per l'effetto indicato dal comma precedente,
deve essere trascritta prima della trascrizione dell'atto di divisione e, se si
tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda
[c.c. 2685].
Devono essere chiamati a intervenire, perché la
divisione abbia effetto nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che
hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione
e trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale [c.c. 1506, 2825].
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti
nascenti dalla comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma
precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla
comunione medesima, ovvero da collazione [c.c. 737].
Art. 1114. Divisione in natura.
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può
essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti
[c.c. 1112, 1119, 1506].
Art. 1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti.
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte
le obbligazioni in solido [c.c. 1292] contratte per la cosa comune [c.c. 1108],
le quali siano scadute o scadano entro l'anno dalla domanda di divisione.
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva
dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura,
si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso
accordo tra i condividenti.
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e
non ha ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota
corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti [c.c. 1299].
Art. 1116. Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria.
Alla divisione delle cose comuni si applicano le
norme sulla divisione dell'eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle
sopra stabilite [c.c. 713, 846, 920, 1350, n. 11].
Capo II - Del
condominio negli edifici
Art. 1117. Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei
diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
dal titolo [disp. att. c.c. 61]:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici solari [c.c. 1126], le scale, i portoni
d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le
parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del
portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e
per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di
qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori,
i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di
proprietà esclusiva dei singoli condomini [CC 1120, 1122, 1123, 1128, 1130, (n.
2 e n. 4,) 1131, 1134, 1138].
Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate
dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di
piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle
cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
[c.c. 1104, 1121, 1123].
Art. 1119. Indivisibilità.
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione [c.c. 1112], a meno che la divisione possa farsi senza rendere più
incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino [disp. att. c.c. 61, 62].
Art. 1120. Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto
comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni
[c.c. 1108, 1117, 1121, 1122, 1123].
Sono vietate le innovazioni che possano recare
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione [c.c. 1120] importi una spesa
molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni
e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne
vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile,
l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i
loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai
vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di
manutenzione dell'opera [c.c. 1108, 1118].
Art. 1122. Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune.
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di
sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
dell'edificio [c.c. 1117, 1120, 1123, 1138].
Art. 1123. Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il
godimento delle parti comuni dell'edificio [c.c. 882, 1117, 1122] per la
prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni [c.c. 1120]
deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [c.c. 1101], salvo diversa
convenzione [c.c. 1118, 1130, n. 3, 1134, 1135, n. 2, 1138; disp. att. c.c. 63].
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini
in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne.
Qualora un edificio abbia più scale [c.c. 1124],
cortili, lastrici solari [c.c. 1126], opere o impianti destinati a servire una
parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a
carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Art. 1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari
dei diversi piani a cui servono [c.c. 1123]. La spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e
per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal
suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è
ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune.
Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari
dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del
piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di
essi non è comune a tutti i condomini [c.c. 1117, n. 1, 1123], quelli che ne
hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle
riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di
tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare
serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno.
Art. 1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può
elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni
statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla
sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio
ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli
altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con
la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre
tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini
avevano il diritto di usare.
Art. 1128. Perimento totale o parziale dell'edificio.
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che
rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere
la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore,
l'assemblea dei condomini delibera [c.c. 1136] circa la ricostruzione delle
parti comuni dell'edificio [c.c. 1117], e ciascuno è tenuto a concorrervi in
proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse [c.c. 1104].
L'indennità corrisposta per l'assicurazione [c.c.
1882] relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste [c.c.
1017, 1019, 1020, 2742].
Il condomino che non intende partecipare alla
ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere [c.c. 2932] agli altri condomini
i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima
che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni
soltanto dei condomini.
Art. 1129. Nomina e revoca dell'amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea
nomina un amministratore [c.c. 1106, 1135, n. 1]. Se l'assemblea non provvede,
la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più
condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere
revocato [c.c. 1131] in ogni tempo dall'assemblea [c.c. 1131].
Può altresì essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della
sua gestione [c.c. 1130], ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi
irregolarità [c.c. 1105].
La nomina e la cessazione per qualunque causa
dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro [disp. att.
c.c. 64, 65].
Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore deve [c.c. 1133]:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio [c.c. 1135, 1138];
2) disciplinare l'uso delle cose comuni [c.c. 1117] e
la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato
il miglior godimento a tutti i condomini [c.c. 1123; disp. att. c.c. 63];
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il
conto della sua gestione [c.c. 1129, 1135, n. 3].
Art. 1131. Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo
precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza [c.c. 1132, 1133] dei
partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque
azione concernente le parti comuni dell'edificio [c.c. 1117]; a lui sono
notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo
stesso oggetto [disp. att. c.c. 65].
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un
contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore [c.c. 1136],
questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può
essere revocato [c.c. 1129] ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti.
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di
promuovere una lite o di resistere a una domanda [c.c. 1131, 1136] il condomino
dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria
responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione.
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per
ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al
condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a
concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla
parte soccombente [c.p.c. 90].
Art. 1133. Provvedimenti presi dall'amministratore.
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito
dei suoi poteri [c.c. 1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i
provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza
pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine
previsti dall'articolo 1137.
Art. 1134. Spese fatte dal condomino.
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni
[c.c. 1117, 1123] senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non
ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [c.c. 1110, 1135].
Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti,
l'assemblea dei condomini provvede [c.c. 1130, n. 1, 1136; disp. att. c.c. 67]:
1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale
sua retribuzione [c.c. 1129];
2) all'approvazione del preventivo delle spese
occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale
dell'amministratore [c.c. 1130] e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L'amministratore non può ordinare lavori di
manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo
caso deve riferirne nella prima assemblea [c.c. 1134].
Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con
l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio [disp. att.
c.c. 67].
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di
numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo
dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore [c.c. 1129] o le liti attive e passive relative a materie
che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo [c.c. 1131,
1132], nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio
[c.c. 1128] o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con
un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio
e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che
tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso
all'autorità giudiziaria [c.c. 23, 2377], ma il ricorso non sospende
l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata
dall'autorità stessa [c.c. 1107].
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di
decadenza [c.c. 2964], entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Art. 1138. Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è
superiore a dieci, deve essere formato un regolamento [c.c. 1106, 1130, n. 1],
il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni [c.c. 1117, 1122] e la
ripartizione delle spese [c.c. 1123], secondo i diritti e gli obblighi spettanti
a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e
quelle relative all'amministrazione [disp. att. c.c. 68].
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la
formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea
[c.c. 1107] con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e
trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può
essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo
menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto
e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione.
Per quanto non è espressamente previsto da questo
capo si osservano le norme sulla comunione in generale [c.c. 1100].